Ne pas accorder trop d’importance à l’évaluation municipale

Publié le 20 mars 2017

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©Courtoisie

OPINION - Vous recherchez une propriété à Rimouski et votre agent vous dit : j’ai trouvé une propriété pour vous, elle est vendue 32,000 $ sous le prix de l’évaluation. Wow ! C’est une bonne affaire, elle va partir vite!

Est-ce vraiment le cas?

Ce qui semble une bonne affaire pour l’acheteur, en y jetant un coup d’œil de plus proche, peut s’avérer moins intéressante que celle proposée.

Nous avons analysé 12 propriétés à vendre présentement dans différents secteurs de la ville. Nous avons omis de mettre les adresses pour conserver l’anonymat des vendeurs. Nous avons considéré le prix demandé, l’évaluation 2013-2016, l’évaluation 2017-2019 ainsi que la marge de profit des acheteurs, si les propriétés sont vendues aux prix affichés. Nous n’avons aucunement considéré l’état de l’immeuble, la situation géographique, la superficie du terrain et de l’immeuble. Le but ici, est de démontrer que l’évaluation municipale ne représente pas nécessairement la valeur de la propriété et que comme acheteur, il est préférable de ne pas accorder trop d’importance à celle-ci. Tout comme la marge dégagée de la vente de la propriété n’est nécessairement pas en lien avec l’évaluation municipale.

Au moment d’établir le prix de vente de la propriété, certains vendeurs ont eux aussi, déterminé le prix demandé, en tenant pour compte l’évaluation municipale de 2016, ce qui nous amène en 2017 à des situations pour le moins surprenantes.

Dans le tableau qui suit, certains vendeurs avaient l’intention de vendre sous le prix de l’évaluation alors que certains autres préféraient réaliser un profit (ce qui est normal) à la vente de leurs propriétés. Certains voulant vendre moins cher que l’évaluation se retrouve en gardant le même prix affiché avec une marge de profit de plusieurs milliers de dollars, alors que d’autres présentent (sur papier) des pertes allant jusqu’à 32,000 00 $.

Avec le nouveau rôle d’évaluation, cela change complètement la donne. Doit-on penser que ces propriétés valent moins ou plus que l’évaluation de 2016. Je vous laisse juger du bienfondé du prix des propriétés qui sont sur le marché actuel. Avec des hausses ou des baisses des évaluations de 17,000 $ à 53,000.00 $ est-ce la façon de déterminer la valeur marchande d’une propriété?          

Nous ne le croyons pas.

Ceci dit; une propriété vendue plus de 50,000 $ de la valeur de l’évaluation peut s’avérer un excellent achat, si les matériaux sont de qualité supérieure (comptoir en granite) l’endroit situé (vue sur le fleuve) l’entretient ou les améliorations de l’immeuble (l’entrée en interblocs) ou un secteur recherché. Il y a donc beaucoup de points à considérer avant de vouloir négocier le prix d’achat en rapport à d’autres propriétés vendues au prix ou sous le prix de l’évaluation municipale de 2017-2019.                          

 Jacques Hogue, Rimouski

*** Jacques Hogues a réalisé une étude sur 82 propriétés unifamiliales à vendre à Rimouski. Voici un tableau qui présente 12 d'entre-elles et  certaines situations aberrantes selon lui entre le prix demandé et l'évaluation.

 
      Évaluation Évaluation   Marge  
Secteur   Prix demandé 2014 à 2016 2017 à 2019 Hausse / Baisse 2016 / 2017 Année
      45,000 $ 56,100 $ 53,200 $ 53,200 $ 2016
Secteur Ste Agnes 218,000 $ 119,800 $ 161,900 $      
 #1     164,800 $ 218,000 $   0$ 2017
               
      35,200 $ 43,3000$ 20,500 $ 9,000 $ 2016
Secteur Sacré Cœur 189,000 $ 144,800 $ 157,200 $      
#2     180,000 $ 200,500 $   (-) 11,500 $ 2017
               
      64,700 $ 130,200 $ 72,300 $ 46,000 $ 2016
Secteur Pie X   389,000 $ 278,300 $ 285,100 $      
#3     343,000 $ 415,300 $   (-) 26,300 $ 2017
               
      40,300 $ 48,800 $ 56,400 $ 24,400 $ 2016
Secteur Pie-X   249,500 $ 214,800 $ 232,700 $      
#4     225,100 $ 281,500 $   (-) 32,000 $ 2017
               
      44,900 $ 52,400 $   (-) 15,400 $ 2016
Secteur Pie X   199,500 $ 170,000 $ 125,100 $      
#5     214,900 $ 177,500 $ (-) 37,400 $ 22,000 $ 2017
               
      46,300 $ 48,800 $ 22,600 $ 34,400 $ 2016
Secteur Nazareth 239,000 $ 158,300 $ 178,400 $      
#6     204,600 $ 227,200 $   11,800 $ 2017
               
      46,800 $ 55,8000 $   9,800 $ 2016
 Secteur Nazareth 335,000 $ 278,400 $ 186,900 $      
#7     325,200 $ 242,700$ (-) 82,500 $ 92,300 $ 2017
               
      39,300 $ 39,300 $   49,600 $ 2016
Secteur Pointe au Père 317,500 $ 228,600 $ 191,400 $      
#8     267,900 $ 230,700 $ (-) 37,200 $ 86,600 $ 2017
               
      41,700 $ 49,900 $   100 $ 2016
Secteur Pie X   174,500 $ 132,700 $ 106,700 $      
#9     174,400 $ 156,600 $  (-) 17,800 $ 17,900 $ 2017
               
      48,000 $ 54,800 $   14,600 $ 2016
Secteur Ste Odile 239,000 $ 176,400 $ 156,500 $      
#10     224,400 $ 211,300 $ (-) 13,100 $ 27,700 $ 2017
               
      26,500 $ 32,400 $   16,600 $ 2016
Secteur Ste Odile 334,000 $ 291,800 $ 260,800 $      
#11     315,400 $ 293,200$ (-) 24,200 $ 40,800 $ 2017
               
      69,000 $ 65,900 $   (-) 23,700 $ 2016
Secteur Sacré Cœur 349,000 $ 303,600 $ 252,900 $      
#12     372,700 $ 318,800 $ (-) 53,900 $ 30,200 $ 2017
    Ceci démontre que peu importe l'évaluation, que ce soit celle de 2013-2016 ou de 2017-2019 le vendeur
             ne mettra pas plus d'argent dans ses poches, il n'y a que l'évaluation municipale qui a changée